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... bis jetzt. Mit den Isarlofts hat die Bauwerk Capital GmbH & Co. KG, München, eine neue Marktlücke in der bayrischen Landeshauptstadt entdeckt; die Umwandlung von gewerblich genutztem Raum in luxuriöse Lofts. Denn obgleich auch unter dem weiß-blauem Himmel so manche Wohnungsangebote als Lofts vermarktet würden, „richtige, aus Gewerbebauten gewonnene Lofts mit entsprechendem Grundriss, wie er in Hamburg, Berlin oder New York zur Tagesordnung gehört, haben wir hier noch nicht entdeckt“, beteuert Jürgen Schorn, Geschäftsführer der Bauwerk Capital. Als das Beratungsunternehmen für gehobenen Wohnimmobilien, Vermögensanlagen und Investitionen daher von Tecta Plan, dem Projektentwickler und Bauherrn eines umzunutzenden Gebäudeensembles zwischen der Lilienstraße 70 und der Zeppelinstraße 39, mit dem Immobilienmarketing betraut wurde, sah er eine Chance, dieses Konzept umzusetzen.

Gebäude stand ein Jahr leer

Die beiden viergeschossigen Gebäude und der Mitteltrakt hatten früher die Verwaltung, die Produktion und die Auslieferung der Deutschen Städtemedien beheimatet. Nach dem Auszug hatten die Bauwerke ein Jahr lang leer gestanden. Denn in der nahen Umgebung ist die Bürodichte enorm. Daher war die Chance, die 70er-Jahre-Bauten weiterhin gewerblich zu nutzen und dabei langfristig lukrative Margen einzufahren, eher gering, zumal der Bestand nicht mehr auf dem Stand der modernen Bautechnik war. Ein Umbau wäre auf jeden Fall nötig geworden, eine Umnutzung in Wohnraum erschien viel versprechend. Das Architekturbüro Weickenmeier, Kunz und Partner hatte daher einen Entwurf für Eigentumswohnungen im ehemaligen gewerblich genutzten Rahmen erstellt und die Baugenehmigung eingeholt. Eine Idee mit Erfolgsgarantie: Schließlich gehört die _Au genannte Wohngegend zu den Münchner Quartieren mit Entwicklungspotenzial. Die nahe Isar, die kurze fußläufige Entfernung zum Zentrum und die gute Verkehrsanbindung sprechen ebenfalls für sich. Trotzdem stand das Gebäude ein Jahr lang leer, denn der Projektentwickler war nicht überzeugt, die beste Lösung gefunden zu haben. Die eröffnete sich erst bei der Beratung durch Bauwerk Capital.

Lofts in München Mangelware

„Ich komme mir manchmal vor wie ein Zeitungsverkäufer, vor dem sich eine Schlange Menschen drängt und der keine Zeitung mehr hat“, umschreibt Schorn seine Situation bzw. die von Bauwerk Capital. Das Beratungsunternehmen sehe sich regelmäßig konfrontiert mit potenziellen Käufern, die in der bayerischen Hauptstadt nach interessanten, luxuriösen und außergewöhnlichen Wohnungen fahndeten. „Und sie nicht finden“, betont der Geschäftsführer. Zwar biete die Metropole schöne Altbauten. „Doch so etwas wie das Isarloft gab es bis dato hier nicht.“ Daher nahm er gemeinsam mit seinem Partner und Mit-Geschäftsführer, Christoph Lemp, die Chance war und überzeugte den Projektentwickler vom Loftgedanken. Dafür wurden die bestehenden Grundrisse noch einmal komplett überarbeitet. Wände wurden – zunächst gedanklich – herausgerissen und Lufträume geschaffen. Der ursprünglich unattraktive Mittelbau wurde jeweils den angrenzenden Erdgeschosswohnungen zugeschlagen. Wo ursprünglich dunkle Räume lagen, fand Architekt Lemp Möglichkeiten, Licht und Luft einfließen zu lassen.

Tendenz geht zu großen Räumen

Im Zuge der Realisierung der Pläne für die weitläufigen Wohnungen müssen die beiden viergeschossigen Bestandsbauten und der zwischengelagerte zweigeschossige Mittelbau weit gehend entkernt werden. In den umgenutzten Gebäuden entstehen zwölf Einheiten mit 101 m² bis 281 m² Wohnfläche. Vier davon sind Maisonette4n mit Atrium, Terrasse und Terrassenzimmer und teilweise mit eigenem Eingang. Eine Maisonette verfügt über Terrasse, Balkon und eigenen Eingang. Dazu kommen zwei Dachgeschosswohnungen mit Terrassen und fünf Einheiten, die sich jeweils über ein komplettes Geschoss erstrecken. Der Vorhof in der Lilienstraße wird begrünt und mit einem Spielplatz ausgestattet. Die vorhandene Tiefgarage wird weiter genutzt.

Auf Grund der Skelettbauweise mit ihren tragenden Stützen lassen sich die 3 m, in Lufträumen sogar 6 m hohen Lofts flexibel gestalten. Die Familie, die fünf Zimmer braucht, wird genauso gut bedient, wie der Nachbar, der lieber einen einzigen großen Raum beziehen möchte. Die ebenerdigen Wohnungen sind als Haus-im-Haus-Typen geplant und über zwei Ebenen separierbar. „Die ersten Interessenten haben uns gezeigt, dass die Tendenz eher zu großen Räumen geht als zu vielen Zimmern. Der Loftgedanke wird geliebt“, informiert Geschäftsführer Schorn. Bei der Ausstattung der Einheiten setzt das Unternehmen auf zwar loftgemäß puritanische, aber qualitativ extrem hochwertige Materialien. Fußbodenheizung ist genauso selbstverständlich wie eine Sprechanlage mit Video – Überwachungssystem, Atrien mit Steinboden, Parkett, hohe Innentüren, Türgriffe aus Edelstahl und Design-Armaturen. Für den Entwurf der Bäder zeichnet ein Innenarchitekt verantwortlich.

Zwei Wohnungen bereits verkauft

Das gesamte Gebäude wird entsprechend den heutigen energietechnischen Anforderungen ausgerüstet. Die Fassaden werden in Anlehnung an die Bürogeschichte des Ensembles raumhoch verglast. Für Sicht- und Sonnenschutz sorgen von Hand verschiebbare Aluminiumläden. Auf Wunsch können diese Elemente bis zu einem Drittel der Fassade verschattet bzw. an jeder beliebigen Stelle Sichtschutz bieten. „Das erschien uns passender als Jalousien, wie sie im Wohnbau üblich sind“, berichtet Schorn. Ursprünglich hatte Bauwerk Capital dem 70 er – Jahre – Komplex auch noch ein Dachsegel aufsetzen wollen. Dafür allerdings gab es beim Münchner Bauamt kein grünes Licht, so dass es letztlich beim bereit bestehenden Flachdach blieb.

Das Gesamtverkaufsvolumen des umgenutzten Gebäudes liegt bei 12 Mio. Euro. Zwischen 4.100 und 7.200 Euro / m² liegen die Verkaufspreise der einzelnen Einheiten. Die kleinste Wohnung kostet 600.000 Euro, die größte 1,35 Mio. Euro. Unten ist es - wie branchenüblich – günstiger als oben. „Dabei hatten wir erwartet, dass die Erdgeschosswohnungen schwerer zu verkaufen sind, als die oberen. Doch genau die wecken besonders viel Interesse“, hat Schorn mittlerweile erfahren.

Die ersten beiden Wohnungen sind übrigens bereits veräußert, und das, bevor die Vermarktung überhaupt begonnen hatte. Der erste Käufer habe den Kaufvertrag sogar ohne Teilungserklärung unterzeichnet, schmunzelt Schorn. Das Käufer-Argument: „Ich habe fünf Jahre nach so etwas gesucht. Ich bin froh, dass ich es endlich gefunden habe.“ Der zweite Käufer reagierte ähnlich. Dabei sind noch nicht einmal die Bagger angerückt. Erst im Juni soll mit den Umbauarbeiten begonnen werden. Mitte 2007 soll das Projekt endgültig fertig gestellt sein.

Wunschtraum Loftstadt

Bauwerk Capital ist bereits auf der Suche nach neuen Gelegenheiten, außergewöhnliche 1a-Wohnungen in München zu realisieren. „Doch München ist ein trauriges Pflaster für Entwickler“, klagt Schorn. Der Markt sei strikt aufgeteilt. „Und wir suchen nach besonderen Projekten, für die sich eine besonders anspruchsvolle Klientel interessieren könnte.“ Aber wer weiß, vielleicht bietet sich ja bald eine neue Gelegenheit, Schorns großen Traum etwas näher zu kommen: „Ich möchte, dass München endlich auch einmal in einem dieser herrlichen Architekturführer für wunderschöne Lofts erscheint. München als Standort eines der schönsten Lofts der Welt, ja, das wäre doch wirklich etwas.“ (cry)