Teurer geht immer
Immobilien Zeitung, 13.04.2006

Die Verkaufszahlen am Weißwurstäquator beweisen es: Teuer geht einfach immer. Neue Luxus-Eigentumswohnungen, die offenbar reißenden Absatz finden, betätigen diese Aussage. 

Ist das Projekt in sich stimmig und genügt auch höchsten Anforderungen, so ist der Preis anscheinend nur Nebensache. Die Lenbach Gärten, der Angerhof und die Isarlofts sind Beispiele hierfür. „Die Luxushotels sind zuerst voll.“ Diese Überschrift zierte Anfang März ein Interview der Süddeutschen Zeitung mit André Witsche, dem Vorsitzenden der Geschäftsführung der Accor Hotellerie Deutschland GmbH in München. Klotzen statt Kleckert gilt auch beim Autokauf: Kostete das teuerste Mercedes-Modell CL 600 vor einigen Jahren noch rund 100.000 Euro, zahlen Interessenten für das heutige Spitzengefährt SLR das Vierfache. Und die Warteliste ist lang.


Gezählt: 1 Mio. Euro-Millionäre

Das Fazit dieser Aussage ist eindeutig: Das Luxusgeschäft im Allgemeinen boomt. Kein Wunder, es gibt nicht nur mehr Arme, auch die Zahl der Wohlhabenden steigt. Allein Deutschland zählt etwas 1 Mio. Euro-Millionäre – mit entsprechenden Konsumwünschen, die selbstverständlich an das eigene Zuhause ebenfalls höchste Ansprüche stellen.

Das schlägt sich natürlich auch im Wohnungsmarkt nieder. Denn nicht jeder, der eine gut gefüllte Geldbörse vorweisen kann, lebt in einer Villa in Grünwald. Im Gegenteil, meint Jürgen Schorn, Geschäftsführer des Beratungs- und Investmenthauses Bauwerk Capital GmbH & Co KG. „Der Trend geht weg vom Eigenheim und hin zur Wohnung“. Dem Häuschen im Grünen mit der mitgekauften Pflicht zum Schneeräumen, zur Gartenpflege und zur jährlichen Heizölbestellung zeiht so mancher das sorgenfreiere Domizil in der Innenstadt vor. Wer schon im Beruf unter Dauerstress steht, möchte nach beendeter Geschäftsreise lieber relaxen als Rasen mähen.

Zum Beispiel im Alten Hof am Münchner Marienhof: Mit 10.000 Eur / m² toppte dieses Projekt vor wenigen Monaten die bisher gültigen Preisvorstellungen der Landeshauptstadt. Dem ersten Aufschrei folgte ein zweiter: Bis auf eine Wohnung sind inzwischen alle Einheiten verkauft. Auf ihre Besitzer wartet eine 1a-Lage im belebten Zentrum der Stadt.

Auf die Besitzer mancher der 47 Einheiten warten auch Dachterrassen und Loggien zum ruhigen Innenhof. Luxuriöse Ausstattung ist ebenso im Preis inbegriffen, wie der Erbbauzins, den der jeweilige Käufer an den Freistaat Bayern zu entrichten hat. Denn der hatte das Objekt dem Projektentwickler Bayerische Hausbau GmbH, München, lediglich auf 65 Jahre in Erbpacht überlassen – ein Umstand, der die Kosten schon wieder in einem anderen Licht erscheinen lässt.


Doorman für Lenbach Gärten

Damit könnte der Preis für die derzeit exklusivsten Wohnung in München womöglich an einen anderen Projektentwickler weitergereicht werden: an die Frankonia Eurobau Max-Viertel GmbH aus Nettetal. Sie ist der Bauherr der mit 300 Mio.uro veranschlagten Lenbach Gärten. Ihr Zuhause ist ein rund 23.000 m² großes Areal zwischen Sophien-, Meiser-, Karl- und Luisenstraße, direkt am Alten Botanischen Garten. Dort entstehen ein 15.500 m² Geschossfläche umfassendes Hotel, 100 Eigentumswohnungen mit insgesamt 16.950 m² und 40 weiteren Wohnungen. Letztere sind Beamten des Freistaats Bayern vorbehalten. Zwei Bürobauten von zusammen 23.000 m² Fläche sind bereits an McKinsey beziehungsweise Condé Nast Publications vermietet. Das Fünf-Sterne-Hotel soll im Frühjahr nächsten Jahres eröffnet werden. Zwischen Sommer und Herbst 2007 sollen auch die 100 Wohnungen bezugsfertig sein. Der Clou des Gebäudes: Es ist als so genanntes Doorman-Haus konzipiert. Ein Concierge-Service erledigt auf Wunsch der Bewohner nicht nur deren Einkäufe oder kümmert sich bei Bedarf um Catering und Textilreinigung, sondern führt im Fall des Falles sogar den Hund Gassi. Natürlich dürfen die Hausherren und Hausherrinnen auch den Spa- und Wellness-Bereich des angrenzenden Hotels nutzen und sich nicht zuletzt am Komfort ihrer neuen Domizile erfreuen. Individuelle Ausstattung ist dabei ebenso selbstverständlich wie die individuelle Preisgestaltung. Eine standardisierte Preisliste gibt es nicht, stattdessen Spielräume, die von 5.000,- € bis zu gut 10.000 € / m² alle Möglichkeiten ausschöpfen. Auch hier gilt wie im Alten Hof: Das Interesse an den 180 m² bis 350 m² großen Wohnungen im Max-Ensemble und den so genannten Steidle-Lofts ist groß. Auch der Klenze Palazzo mit seinen neun hochwertigen Eigentumswohnungen zwischen 120 m² und 190 m² ist gefragt. Gut 20 % der Einheiten haben bereits den Besitzer gewechselt, und das, obwohl der Verkauf erst kurz vor Weihnachten begonnen hat.


Schmuddeleck wir Luxuszone

Kein Wunder, dass auch Projektentwickler Wöhr + Bauer GmbH, München, ein Stück vom Münchner Luxuskuchen abschneiden will. Wöhr baut den Angerhof am Oberanger. Neben 14.000 m² Bürofläche soll das Projekt auch Platz für 4.000 m² Wohnfläche bieten. Die Lage, obgleich momentan noch als Schmuddeleck verschrien, wird sich spätestens mit der geplanten Ausweitung der Fußgängerzone in zwei Jahren zum Spitzenstandort wandeln. Dementsprechend luxurios soll auch das von Steidle + Partner entworfene Bauwerk gestaltet werden.

Raumhöhen von 3 m sollen ebenso selbstverständliche sein wie individuelle Grundrisse und lichtdurchflutete Räume. Loggien, Dachterrassen und Balkone mit bis zu 100 m² Größe sind vorgesehen, großzügige Verglasung ist obligatorisch. „Wir wollen im Angerhof das Flair eines Altbaus mit den Leistungsmermalen einer zeitgemäßen Immobilie verknüpfen“, wirbt Wolfgang röck, geschäftsführender Gesellschafter der Wöhr + Bauer GmbH, für das Projekt. Ob die Wohnungen veräußert oder nur vermietet werden, ist bis dato allerdings noch nicht klar. Auch zu den Preisen mag sich Röck nicht äußern. Schließlich soll der Grundstein für das Projekt erst 2006 gelegt werden, die Fertigstellung ist für 2008 geplant.


Isarlofts werben mit Szeneflair

Zuvor wird noch ein anderes Gebäude fertig gestellt werden, das ebenfalls zu den außergewähnlichen Projekten in München zählen: Die von Tecta-Plan als Projektentwickler und Bauherrn konzipierten Isarlofts setzen den Traum von eleganten, großzügigen Lofts mit dem außergewählichen Flair, das nur ehemalige Fabrikhallen und Produktionsstätten verbreiten, um Tecta-Plan wandelt die Verwaltung, die Produktion und die Auslieferung der Deutschen Städtemedien im Münchner Stadtviertel au in ein exklusives Wohnensemble um. Das vom Architekturbüro Weickenmeier, Kunz und Partner entworfene und von der Bauwerk Capital GmbH & Co KG, München, in Sachen Marketing unterstütze Projekt in der Lilien- bzw. Zeppelinstraße kann sich nicht über mangelndes Interesse beklagen.

Die Käufer honorieren den Anspruch des Bauwerks und den Mut des Projektentwicklers, Ungewöhnliches zu wagen. Schon vor dem offiziellen Vermarktungsbeginn wechselten zwei Wohnungen den Besitzer. Dabei liegen die Verkaufspreise der zwölf Einheiten zwischen 4.100 und 7.200 Euro / m². Die kleinste Wohnung kostet 600.000 Euro, die größte 1,35 Mio. Euro. Die Ausstattung ist so edel wie auf Schlichtheit bedacht. Die Gestaltung der Grundrisse ist individuell. Keine Wohnung soll der anderen gleichen. Jeder Kunde erhält, was er sich wirklich wünscht. Vom 6 m hohen Luftraum bis zum 50 m² Wohnzimmer wird kein Wunsch von vorn herein ausgeschlagen. Der Kunde ist König, und das Luxusgeschäft boomt.


St. Anna: Wohnen am Kloster

Schon kurz nach ihrem Erfolg im Alten Hof geht die Bayerische Hausbau daher in Kürze ein weitres prestigeträchtiges Bauprojekt im Top-Segment an. Ende des Jahres 2005 wurde der Erbbaurechtsvertrag zwischen dem traditionsreichen St.-Anna-Kloster im Lehel und der Bayerischen Hausbau beurkundet. Damit ist der erste Schritt hin zu einer Projektentwicklung getan, die den Bau von voraussichtlich 34 Wohnungen im gehobenen Preissegment auf dem Klosterareal vorsieht. Insgesamt sollen 3.700 m² Geschossfläche entstehen. Unter Beachtung des Denkmalschutzes werden im nördlichen Teil des Klostergebäudes in so genannter Spolienarchitektur restaurierte historische Fassadenelemente in die neue Fassade integriert. Dadurch ergeben sich Raumhöhen von bis zu 4m. Im nordwestlichen Teil bleiben eine Fassade und ein historisches Treppenhaus erhalten. Die Wohnungen werden luxuriös ausgestattet und fast alle Blick auf den Klostergarten bieten. Das Genehmigungsverfahren für das Projekt läuft bereit. Die Bayerische Hausbau hofft, zum Jahresende mit dem Bau beginnen zu können. Die Werbetrommel für den Verkauf des Projekts wird voraussichtlich ab Sommer 2006 gerührt werden. Doch bereits jetzt gebe es zahlreiche Anfragen, freut sich Johannes Humberg, Geschäftführer Markt der Bayerischen Hausbau: „Die Wohnungen im Alten Hof konnten wir vor der Fertigstellung fast alle verkaufen, und auch für den Klostergarten St. Anna im Lehel gibt es schon viele Interessente, obwohl die Vermarktung noch nicht begonnen hat.


Das Spitzenobjekt

Es scheint zu stimmen, was Bauwerk-Capital-Geschäftsführer Schorn behauptet: Beim richtigen Objekt sei der Preis in einer bestimmten Kundenklientel einfach Nebensache. Es ist ihm zu wünschen, dass er damit auch Recht behält. Denn sein Unternehmen hat sich einer ganz besonderen Aufgabe verschrieben. Es will die derzeit wahrscheinlich teuerste Wohnung Deutschlands an den Mann bringen. Die entsteht nach den Entwürfen des Architekturbüros Franke und Rössel gerade in München-Nympfenburg, direkt an der Schlussmauer und ist Teil des in den 60er Jahren von dem Architekten Paul Schneider-Esleben entworfenen und nun vom Projektinvestor Mattusch Wohnbau umgenutzten ehemaligen Jesuitenklosters. Statt der Mönche sollen in Bälde 14 weltliche Wohnungsbesitzer in die außergewöhnlichen Räumlichkeiten einziehen. Die schönste davon wächst derzeit in ehemaligen Bibliotheksturm heran. Ihr Preis stolze 4,5 Mio. Euro. (cry)