Portfolio-Optimierung im Immobilienbereich ist mehr als nur Diversifikation

Wer langfristig erfolgreich investieren will, muss die Änderungen bei wichtigen Wohntrends beachten.

Wann exakt der große Wandel stattfand, weiß Christoph Lemp nicht mehr genau. „Seit vier oder fünf Jahren“, sagt der Mitbegründer der Bauwerk Capital in München, „wird das Gut ,Wohnen‘ mit anderen Augen betrachtet.“

Lifestyle-Magazine berichten über die Gestaltung des Wohnraumes. Design ist nun wichtig, Wohn-Moden etablieren sich, Mieter werden anspruchsvoller. „Die Bedürfnisse von Käufern und Mietern“, analysiert Lemp, „rücken mittlerweile immer näher zusammen.“ Diese Änderung des Zeitgeistes stelle ganz neue Anforderungen an alle, die ein großes Immobilienportfolio managen. „Natürlich heißt Optimierung zunächst Diversifikation – also unterschiedliche Standorte, ein bisschen Gewerbe, ein bisschen Einzelhandel und Wohnimmobilien mit unterschiedlichen Niveaus. Doch das ist nur die Pflicht. In der Kür geht es darum, auch im Vermietmarkt Produkte zu schaffen, die zeitgemäß sind und potenzielle Mieter optimal bedienen.“ Langfristig kann dann eine höhere Miete erzielt werden, die Mieter bleiben länger, die Verwaltungskosten sinken und das Produkt weist eine viel stabilere Wertentwicklung auf. Der erste Schritt sei deshalb immer das Bestandsmanagement. Wie sieht das Gebäude in Bezug auf Umweltvorschriften aus? Werden Energieeinsparverordnungen erfüllt? Lassen sich Nebenkosten senken? „Mieter achten mittlerweile sehr stark auf den Energiepass, der den Verbrauch der Immobilie spiegelt. Inverstitionen in Fenster, in Dämmung kosten zwar zunächst Geld, sparen später aber Energie und senken die Nebenkosten. Das ist für viele Mieter heute ausschlaggebend.“ Auch die Hausverwaltung könne einiges tun – Gruppen von Häusern bei der Abnahme von Energie zusammenschalten oder andere Stromanbieter wählen. Dabei würde diesen Dienstleistern, meint Lemp, die Unterstützung externer Berater gut tun. Denn oft stünden dort die kaufmännischen Aspekte im Vordergrund. Technisches Know-how über das, was aktuell möglich ist – Lüftung, Sanitär, Erdwärme, Blockheizkraftwerke –, fehle dagegen. „Wenn Sie Ihr Auto tunen wollen“, meint Lemp, „gehen Sie ja auch zum Spezialisten.“

Soll in einem zweiten Schritt das Immobilienportefeuille um neue Objekte ergänzt werden, kommt ins Spiel, was Lemp zielgruppenorientierten Wohnungsbau nennt. „Die klassische Mietwohnung wird in der Regel viel zu langweilig produziert. Dort finden sich vor allem konventionelle Grundrisse mit einer Abfolge von funktionalen Räumen. In der Ausarbeitung fehlt die Liebe zum Detail – bei Fassaden, Treppenhäusern, Beleuchtung, Licht, Belägen und Materialien.“ Das habe zwar bislang funktionert. Das Herz eines Mieter aber schlug bei der Besichtigung nur sehr selten höher.
„Eine Mietwohnung, in der Interessenten ,wow‘ sagen, finden Sie in der Regel nicht.“
In Zukunft wird sich das wohl ändern. Offene Gestaltung, mehr Licht, großzügigere Grundrisse, Ausstattungsvarianten, klare Formen, edle Materialien sind nun auch bei Mietern gefragt. „Viele hochwertige Mieter würden gerne solche Wohnungen mieten, wie wir sie verkaufen – modern, zeitgemäß, mit einem gewissen Anspruch“, sagt Lemp.

Für Investoren in Mehrfamilienhäuser ist das eine Chance, sich von der Konkurrenz abzusetzen. „Bei der Eigentumswohnung wird das Produkt Immobilie heute schon konsequent auf die jeweilige Käuferschicht ausgerichtet. Warum sollte das bei Mietwohnungen nicht auch funktionieren?“, fragt der Experte. Die dafür nötige detaillierte Standortanalyse ist eine Spezialität der Bauwerk Capital. „Nur wenn Sie genau wissen, was in der konkreten Straße passiert, können Sie eine Vorstellung davon entwickeln, wer hier gerne wohnen würde und wie er hier gerne wohnen würde.“

Die Umsetzung dieses Konzeptes verlangt allerdings etwas Mut. Bedeutet es doch, die klassischen Pfade zu verlassen und Wohngebäude selbst zu konzeptionieren. Grundstücke zu suchen. Oder einen Bestand zu kaufen, zu renovieren oder umzugestalten. „Der große Vorteil dieser Strategie ist, dass Sie so an sehr gute Lagen kommen, die sonst nicht mehr verfügbar sind“, erklärt Lemp.

Die Bauwerk selbst nutze dies in ihrem aktuellen Projekt Gern 64 (Bilder oben). Aus dem 101 Jahre alten Heiliggeistspital in Münchens Top-Lage Gern entsteht das Objekt „Freiraum“ mit 17 modernen Wohneinheiten im Altbaustil.

Andere interessante Entwicklungsmöglichkeiten, so Lemp, böten aktuell auch Verwaltungsbauten aus den sechziger Jahren, die oft bis heute nicht renoviert wurden. Der besondere Charme: Solche Gebäude basieren auf Stützstrukturen, nicht auf Wänden. Das schafft Flexibilität. „Sie nehmen die Hülle weg, lassen den Rohbau stehen, konzipieren die Grundfläche neu und setzen darum herum eine Hülle mit zeitgemäßer Wärmedämmung.“ Wann exakt der große Wandel bei der Optimierung großer Immobilien-Portfolios stattfand, wird in ein paar Jahren vielleicht niemand mehr genau sagen können. Nur was da passierte, wird dann jeder ganz genau wissen. „Der Trend zur Individualisierung“, meint Lemp, „ist nicht aufzuhalten.“

Sonderveröffentlichung der Bauwerk Capital GmbH & Co. KG

Top