Wenn Besonderheiten zum Immobilienkauf führen

Bei Wohnbauimmobilien in Metropolen suchen Investoren laut wissenschaftlicher Studie die Kombination aus urbaner Lage, guter Architektur und modernen Services. Käufer erwarten bessere Vermietbarkeit und Wertentwicklung bei besonderen Objekten.

MÜNCHEN, 02. JUNI 2016. Wie eine aktuelle Studie der LBBW Immobilien Capital GmbH unter Begleitung des Finanzwissenschaftlers Professor Dr. Klaus Fleischer zeigt, punkten Immobilienprojekte heutzutage bei Anlegern nicht nur durch gute Architektur oder Lage allein. Am Beispiel des Münchner Immobilienprojektes FRIENDS etwa wird deutlich: Durch die Kombination aus anspruchsvoller Formensprache, effektiver Flächennutzung und die Übersetzung von Gesellschaftstrends in den Immobilienbereich hebt sich das Projekt bereits vor Fertigstellung für gut 87 Prozent der Befragten von anderen Bauvorhaben in München ab. 85 Prozent der Käufer erwarten sogar, dass ein Immobilienprojekt wie FRIENDS ein neuartiges Lebensgefühl für die Bewohner eröffnet. „Die Zinspolitik sorgt zwar generell für eine hohe Immobiliennachfrage. In diesem Boom trennt sich jedoch für Investoren die Spreu vom Weizen durch viele Faktoren“, sagt Jürgen Schorn, geschäftsführender Gesellschafter der Bauwerk Capital GmbH & Co. KG, die für die Beratung und Vermarktung von FRIENDS verantwortlich zeichnet.

Wenige Monate vor Fertigstellung des deutschlandweit beachteten Neubaus der LBBW Immobilien im Münchner Westen haben die Projektverantwortlichen in einer quantitativen Untersuchung 117 der rund 230 Käufer befragt, warum sie in FRIENDS investiert haben. Jürgen Schorn: „Die Studienergebnisse verdeutlichen, dass sich die Investoren von den Besonderheiten des Projektes – also der Kombination von Services, einem auf dem Sharing-Trend sowie internationalen Einflüssen basierenden Wohnkonzept und innovativer Architektur – einen ideellen wie auch einen finanziellen Mehrwert erwarten. Dabei spielt es keine Rolle, ob sie ihre Wohnung selbst beziehen oder vermieten möchten.

Fast die Hälfte der befragten Eigennutzer und Kapitalanleger bewertet den Kaufpreis durch die gebotenen Mehrwerte als angemessen. 60,1 Prozent haben in FRIENDS investiert, weil sie die Wohnungen aufgrund des innovativen Gesamtkonzeptes im Vergleich zu anderen Immobilienprojekten für besser vermietbar halten. 40,7 Prozent haben eine oder mehrere Einheiten zur Eigennutzung oder Vermietung gekauft, da sie sich aufgrund der zusätzlichen Services und der Sharing-Flächen einen höheren Wertzuwachs beziehungsweise höhere Mieteinnahmen im Vergleich zu anderen Immobilienprojekten errechnen.

 

Immobilienkauf bei FRIENDS: 58 Prozent Kopf, 37 Prozent Bauch

Der Immobilienkauf bei besonderen Objekten ist laut Studie für viele Anleger eine Entscheidung von Kopf und Bauch. 58 Prozent der Befragten erklärten, dass der Kauf ihrer Wohnung im Immobilienprojekt FRIENDS maßgeblich von rationalen Faktoren beeinflusst wurde. Für 36,6 Prozent war der Kauf eine emotionale Entscheidung.

In der Studie wurde darüber hinaus abgefragt, welche besonderen Features des Projektes die Kaufentscheidung am meisten beeinflusst haben. Die gemeinsame Nutzung der Dachterrassen, die sich auf jedem der beiden 53 Meter hohen Türme befinden und mit denen der Sharing-Gedanke konsequent am höchsten Gut ausgerichtet wurde, war für 80 Prozent am ehesten Kaufentscheid. Die Aussicht auf einen Keeper, der sich tagsüber beispielsweise um den Wäscheservice oder die Paketannahme kümmert, bewog 42,8 Prozent dazu, sich eine Einheit zu sichern. Das spezielle Cube-System, in dem Küche, Hauswirtschaftsraum, Bad, WC und Ankleide kompakt in den Wohnungen angeordnet werden, spielte für knapp jeden Dritten (28,2 Prozent) eine Rolle beim Erwerb. Weitere Services und Innovationen wie ein Fitnessraum für alle, die separat verfügbaren gut durchlüfteten Storage-Flächen für Saisonkleidung und Sportgeräte oder auch die Kitchenlounge zum Buchen bei größeren Feierlichkeiten waren ebenso für mindestens jeden Zehnten kaufentscheidend.

 

Methodik: Kombination aus qualitativer und quantitativer Sozialforschung

Die Käuferbefragung FRIENDS vereint sowohl Elemente der qualitativen als auch der quantitativen Sozialforschung. Am Beginn der Untersuchung stand eine Gruppendiskussion mit Käufern und Kaufinteressenten, für die in Zusammenarbeit mit Professor Dr. Fleischer zunächst ein Gesprächsleitfaden entwickelt wurde. Die Gruppendiskussion fand im März 2016 in München statt. Durch die mehrstündige Veranstaltung führte Professor Dr. Fleischer. Die Ergebnisse wurden zusammengefasst und im Rahmen eines Thesenpapiers verdichtet.

Basierend auf diesen Thesen wurde ein Fragebogen für die anschließende Online-Umfrage entwickelt. Diese verfolgte nicht nur das Ziel, basierend auf der Gruppendiskussion entwickelte Annahmen zu bestätigen beziehungsweise zu widerlegen. Vielmehr sollten zugleich belastbare Zahlen erhoben werden, warum genau Anleger in das Immobilienprojekt FRIENDS investiert haben – und nicht in andere Objekte. Die Online-Befragung nach dem CAWI-Verfahren wurde im März 2016 durchgeführt. Bauwerk Capital hat hierfür 230 Käufer per E-Mail angeschrieben. Die E-Mail enthielt einen Link zur anonymisierten Befragung. Insgesamt beteiligten sich an der Online-Umfrage 117 Käufer, was einer Rücklaufquote von rund 51 Prozent entspricht und als sehr gut zu bewerten ist. Die Auswertung der Studie fand im April 2016 statt.

 

Über das Immobilienprojekt FRIENDS

Veränderte Lebensbedingungen und -einstellungen, anhaltendes Bevölkerungswachstum, Wohnungsknappheit, steigende Kauf- und Mietpreise: Um den Herausforderungen des Münchner Immobilienmarktes zu begegnen, hat die LBBW Immobilien über ihre Tochtergesellschaft IMBW Capital & Consulting GmbH gemeinsam mit ihren Partnern ein Wohn- und Architekturkonzept entwickelt, das die Trends und Bedürfnisse der Zukunft schon heute aufgreift. Sein Name: FRIENDS. Basis der Konzeptionierung waren eine umfassende Markt- und Standortanalyse sowie eine qualitative Befragung von Münchner Wohnungssuchenden. Das Ergebnis: Großstädter leben immer flexibler und verändern dadurch auch ihre Lebenseinstellungen. Auch in puncto Wohnen. Immobilien müssen diesen neuen Anforderungen angepasst werden. Für die beiden 53 Meter hohen Gebäude mit jeweils rund 130 Wohnungen, die westlich der Wilhelm-Hale-Straße im urbanen Münchner Stadtteil Neuhausen-Nymphenburg entstehen, wurde daher ein Konzept entwickelt, das Lifestyle-Trends wie Nachhaltigkeit, Sharing, Collaborative Consumption, What’s Mine Is Yours, 25-Stunden-Gesellschaft sowie die neuen Möglichkeiten der Technik aufgreift.

Entstanden ist ein Raumkonzept, das über die Auslagerung von Storage-Flächen und die kompakte Anordnung von Bad, Küche, Hauswirtschaftsraum und Ankleide in einem Cube-System Platz in der Wohnung schafft. Ebenso geplant sind Sharing-Spaces: zwei für alle Bewohner nutzbare Dachterrassen auf beiden Wohngebäuden, eine voll ausgestattete Kitchenlounge, in der die Bewohner mit Freunden kochen und feiern können, ein Deli und ein Fitnessstudio. Ein Keeper wird tagsüber Pakete entgegennehmen, auf Wunsch die Organisation von Wohnungs- oder Kleiderreinigung übernehmen oder den geplatzten Fahrradreifen reparieren lassen. Bei der Gestaltung der Metall-Glas-Fassade hat das Münchner Architekturbüro Allmann Sattler Wappner auf den modernen Zeitgeist gesetzt. Vorspringende Elemente mit dreidimensionalen, breiten und bodentiefen Fenstern strahlen äußerlich Eleganz und Dynamik aus und schaffen in den Wohnungen Logen, die 180 Grad-Panoramaausblicke auf Stadt, Land und Berge ermöglichen.

Die Wohnungsgrößen liegen zwischen 45 und 145 Quadratmetern. Auf Wunsch sind die Ein- bis Dreizimmerwohnungen zusammenlegbar. Aktuell sind mehr als 90 Prozent der 260 Wohnungen verkauft, 6 der 25 unterschiedlichen Wohnungstypen stehen in beiden Gebäuden und über fast alle Geschosse verteilt noch zur Verfügung. Die Bauwerk Capital GmbH & Co. KG ist für die Beratung und Vermarktung der Wohnungen zuständig. Die Tiefbauarbeiten haben im April 2014 begonnen, die Hoch- und Ausbauarbeiten im Frühjahr 2015. Im Spätsommer 2016 soll das Ensemble fertiggestellt sein. Das Baugrundstück selbst liegt südwestlich der Parkanlage Hirschgarten im Stadtteil Neuhausen-Nymphenburg. Es gehört zum Stadtquartier „Am Hirschgarten“, das seit 2007 auf stillgelegten Arealen der Bahn zwischen Hauptbahnhof und Pasing entsteht. Dieses hat eine Gesamtfläche von 270 000 Quadratmetern und schafft Platz für etwa 3 100 Arbeitsplätze und 3 400 Bewohner.

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