Das Jahr 2012 beginnt gut für Bauwerk Capital

Das Unternehmen blickt auf das bislang erfolgreichste Jahr der Firmengeschichte zurück. Der mit hochwertigen Premiumimmobilien erzielte Umsatz belief sich im Jahr 2011 auf 146 Mio. Euro.

Im Jahr 2010 hatte das Unternehmen noch 42 Mio. Euro erwirtschaftet und dafür 30 Wohneinheiten verkauft. Das Umsatzergebnis von 2011 basiert auf dem Verkauf von 74 Wohneinheiten. 60% des positiven Umsatzergebnisses wurden durch den Verkauf von Neubauwohnungen erzielt. Darunter waren 41 Einheiten mit einem jeweiligen Verkaufswert von über 1 Mio. Euro. Weitere 40% brachte der Verkauf von Neubau- Wohn- und Geschäftsgebäuden ein. 59,3 Mio. Euro des Umsatzergebnisses von 2011 resultieren aus Globalverkäufen gegenüber 7 Mio. im Jahr 2010.

„Der Wettbewerb ist härter geworden in den vergangenen Jahren“, zieht Jürgen Schorn Bilanz aus dem Ergebnis von 2011. „Als wir mit diesem Nischengeschäft der Premiumwohnungen begonnen haben, waren wir fast die einzigen auf dem Markt. Inzwischen machen das mehrere. Daher sind wir erstaunt, dass sich solch ein hohes Ergebnis im Premiumsegment überhaupt erzielen lässt.“ Der Geschäftsführer von Bauwerk Capital schätzt, dass seine Gesellschaft im Münchner Premiumsegment der Wohnimmobilien einen Marktanteil von über 40% hält. Sie betreut mittlerweile rund 14.000 Kunden, die entweder in Wohnraum in München investieren wollen oder selbst einziehen. Früher habe die Klientel fast zu 100% aus Eigennutzern bestanden, erläutert Schorn, mittlerweile sei das Verhältnis 60:40.

Statistisch gesehen laufen 10% des gesamten Marktvolumens im Wohnungsneubau in der bayerischen Landeshauptstadt über Bauwerk Capital. Die meisten Kunden sind Ortsansässige. Der Ausländeranteil bei den Käufern beträgt lediglich 15%. Zum Vergleich: Der Ausländeranteil in München beträgt über 20%. Die Projekte selbst sind mit Ausnahmen wie Gern 64 eher klein. Zur Devise der Produktentwickler gehört es, dass kein Treppenhaus mehr als 15 Einheiten bedient.

 

Produktentwickler, keine Makler

Dass man mit solch eher kleinen Projekten im Hochpreissegment ein so hohes Transaktionsvolumen generieren kann, erklärt sich Schorn zum einen mit der genauen Kundenkenntnis, die seine Gesellschaft mittlerweile hat. „Wir können auf Knopfdruck quartiersweise die Nachfrage bestimmen. Wir überlegen vor jeder Projektoption genau, wer hier die Zielgruppe ist. Singles? Familien mit Kindern? Brauchen wir Zwei- oder Sechszimmerwohnungen oder ist hier der Mix richtig?“ Die richtige Architektur für die richtige Zielgruppe spiele im Projektverlauf ebenso eine Rolle wie die bei jedem Projekt von Anfang an kalkulierte Vermarktungszeit.

„Wir sind Produktentwickler“, betont der Unternehmer, „keine Makler.“ Die Kunden kommen auf zweierlei Wegen zu Bauwerk Capital. Im Idealfall melde sich ein Investor noch vor dem Grundstücksankauf bei ihnen, erzählt der Geschäftsführer. Dann beginne die Zusammenarbeit mit der Einschätzung des Marktes und der Grundstücksakquise. Der Normalfall beginnt aber eher damit, dass ein Privatinvestor, ein Bauträger oder auch eine Bank wie die LBBW beim Projekt Hofstatt die Spezialisten nach dem Grundstückskauf für die Produktentwicklung ins Boot nimmt. Dann erarbeiten die Münchner gemeinsam mit ihren Auftraggebern die Produktstrategie, die Typologie des Objekts, die Ausstattung und die Architektur. Manchmal organisieren sie das Briefing für einen Architektenwettbewerb, gelegentlich zeichnen die Mitarbeiter im Büro auch Geschossskizzen, die dem planenden Architekten zeigen, was die Kunden wollen. Sieben Architekten beschäftigt die Gesellschaft inzwischen.

Wenn das Produkt steht, „und wir wissen, welcher Kunde hier einziehen wird, kümmern wir uns um die Marketingmaßnahmen“, fährt Schorn fort. Eine eigene Marketingabteilung produziert die gesamte Kommunikationskette, vom Bauschild über Prospekte, die Werbung bis hin zum Internetauftritt und zu Kundenveranstaltungen. Dann erst beginnt die eigentliche Maklertätigkeit – ebenfalls im eigenen Haus und nur mit internen Mitarbeitern. „Wir sind die einzige Gesellschaft, die keine externen Makler hinzuzieht“, betont der Immobilienexperte. „Das würde auch nicht funktionieren. Zum einen erwartet unsere Klientel ein extrem hohes Beratungsniveau, daher wird sie auch nur von Architekten oder Mitarbeitern mit einem immobilienspezifischen Studium betreut.“ Zum anderen sei die Rückkoppelung vom Vertrieb in das Produktmanagement unerlässlicher Bestandteil des Unternehmenskonzepts. „Die Kundenberater sitzen auch in der Produktentwicklung. Das ist für uns enorm wichtig.“

Trotz des bisherigen Erfolgs setzt Bauwerk Capital für die Zukunft auf eine vorsichtige Strategie. „Wir haben uns vor anderthalb Jahren zusammengesetzt, um einen Weg zu erarbeiten, der es uns ermöglicht, auch die nächsten zehn Jahre noch erfolgreich zu sein“, erinnert sich der Geschäftsführer. Denn, so das Ergebnis, „wenn die Nachfrage sinkt, werden schlechtere Lagen, schlechtere Architektur oder schlechtere Verkehrsanbindung mit hohem Leerstand bezahlen müssen.“ Als Antwort darauf habe sich die Gesellschaft entschieden, die Lage noch mehr in den Vordergrund zu stellen sowie die Qualität der Architektur und Ausstattung zu erhöhen. „Wir haben die daraus resultierenden höheren Preise bewusst in Kauf genommen und weitergereicht“, berichtet Schorn. Ein sechsstelliger Betrag sei zudem in eine Internetplattform geflossen, die etwa den Auftraggebern die Möglichkeit bietet, alle wichtigen Daten zum Projekt jederzeit abzurufen. Dazu gehören zum Beispiel tagesaktuelle Informationen über die Nachfrage nach dem jeweiligen Objekt, den Stand der Marketingmaßnahmen, das Feedback der Kaufinteressenten. Kunden und Kaufinteressenten honorieren diese Transparenz: Zwischen 700 und 1.000 User besuchen die Webseite täglich. Neben solchen Maßnahmen hat Bauwerk Capital sehr viel Zeit investiert, sich selbst als Marke aufzubauen. Alle Projekte laufen unter dem Namen Bauwerk Capital, egal welcher Bauträger oder Investor dahinter steht. „Und natürlich kontrollieren wir auch sehr viel. So sind wir bei den meisten Baustellen-Jours-fixes mit eigenem Personal vertreten“, kommentiert Schorn.

 

Alle Aufträge auf Empfehlungen

Dieses Engagement kommt an. Alle Aufträge, die das Unternehmen in den letzten drei Jahren erhalten hat, kamen ausschließlich über Empfehlungen. Auch im Endverbrauchermarkt basieren 27% der Erstkontakte zu möglichen Wohnungskäufern auf Empfehlungen. So hat Bauwerk Capital von der Bayerischen Hausbau den Auftrag erhalten, den Wohnanteil des Josef Pschorr Hauses zu entwickeln und dem Mietmarkt zur Verfügung zu stellen. 2013 soll die Vermietung anlaufen. Auch für die nächste Zeit scheint das Geschäft gesichert. In diesen Tagen läuft die Vermarktung des Projekts Kaulbachstraße 63 in Altschwabing an. Wo derzeit noch das ehemalige Schwesternheim der Don-Bosco-Schwestern steht, will Bauwerk Capital ab Ende dieses Jahres 43 Wohnungen im Neubau errichten. Die Spanne reicht vom klassischen Schwabinger Appartement bis zur Maisonettewohnung mit 286 m2 Wohnfläche. Das zwischen Englischem Garten und Siegestor gelegene Projekt richtet sich an eine breite Zielgruppe, vom Anleger, der sich auf den Standort Altschwabing und die Nähe zur Uni verlässt, bis hin zur Großfamilie, die ruhig, aber innerstädtisch leben will.

Direkt am Eisbach entsteht ein weiteres Projekt mit 19 Wohnungen zwischen 78 und 366 m2 Fläche und direktem Blick in den Englischen Garten in der Oettingenstraße 61. Die Grundrisse, insbesondere die der Gartenwohnungen, sind so gestaltet, dass deren Bewohner dort private Wellnessbereiche mit eigener Sauna und Whirlpool integrieren können. Zudem lassen sich die Grundrisse der einzelnen Einheiten flexibel zusammenschalten. Zielgruppe für dieses Projekt sind Selbstständige, die den Freizeitwert des angrenzenden Parks und die Nähe der Stadt dank der quasi vor der Haustüre abfahrenden Tram gleichermaßen genießen wollen. Auch hier beginnt die Vermarktung noch im März. Der Abriss der Bestandswohngebäude an dieser Stelle ist bereits angelaufen. Der Baubeginn für die neue Anlage ist für April avisiert.

 

Prognosen werden wichtiger

Ein drittes Objekt der Gesellschaft befindet sich in der Osterwaldstraße 37. Dieses integriert lediglich fünf Wohnungen zwischen 155 und 230 m2 Fläche. Die Zielgruppe ist sowohl der Single, der im Dachgeschoss großzügig leben will, als auch der Bestager oder die Familie, die sich die Gartenwohnung sichern möchte. Auch dieses Objekt entsteht mit nur 50 m Entfernung nahe am Englischen Garten. „Allerdings ist in der Osterwaldstraße anders als bei der Oettingenstraße ein Auto fast schon vonnöten, da die öffentliche Verkehrsanbindung schlechter ist“, sagt Schorn. Daher entstehen mit den Wohnungen zusätzlich zehn Tiefgarageneinzelstellplätze, für jeden Bewohner zwei. Der Baubeginn dieser Anlage ist bereits erfolgt, die erste Wohnung verkauft.

Anfragen für alle Einheiten sind da. Entsprechend zuversichtlich kann Schorn der weiteren Entwicklung des Immobilienmarktes entgegensehen. „Der Wettbewerb wird härter“, sagt er noch einmal. „Die Risiken steigen durch den angeheizten Grundstücksmarkt, die Margen werden enger. Entsprechend bekommen belastbare Prognosen einen noch größeren Stellenwert als vor drei, vier Jahren. Das aber stärkt unsere Position. Denn Zuverlässigkeit heißt, ein Projekt nicht nur mit zu entwickeln, sondern zu versprochenen Konditionen in versprochener Zeit mit richtigen Kunden vollständig zu platzieren. Und da haben wir sehr viel Erfahrung.“
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