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- Trend & Vision
In den vergangenen zwei Jahren stellte man allzu häufig die Frage, wie es dem Wohnungsmarkt gehe oder wohin sich das Zinsniveau bewege. Teilweise sorgte man sich auch um das Wohl der Wohnungsbauunternehmen und Projektentwickler.
Es ist nun wieder an der Zeit den Fokus auf die wichtigste Zielgruppe am Wohnungsmarkt zu lenken: auf die Bewohner und ihre Bedürfnisse.
Die Technische Universität Darmstadt hat in einer Studie die vorherrschenden Megatrends, Einflussfaktoren und Herausforderungen am deutschen Wohnungsmarkt untersucht sowie deren Auswirkungen auf die Bewohner. Die Befragung einer repräsentativen Zielgruppe gibt Aufschluss über das Wohnverhalten, aber auch das zukünftig benötigte Wohnangebot.
April 2026
Der demographische Wandel ist allgegenwärtig
Wenig überraschend stellt die Überalterung der Gesellschaft eine große Herausforderung dar. Immer ältere, lange gesund und selbständig lebende Menschen ändern relativ spontan ihr Bedürfnisportfolio und damit ihre Ansprüche an den für sie geeigneten Wohnraum. Dieser Anspruch verlangt dem Wohnraum ein hohes Maß an Flexibilität ab. Aber nicht nur die Überalterung führt zur Verschiebung der Bedürfnispalette, der gesamte Lebenszyklus – vom jungen Studenten, der ein kleines Apartment sucht, über die vierköpfige Familie bis zum Silver Surfer mit körperlichen Einschränkungen – verlangt der Immobilie Einiges ab.
Umzug ist eine Möglichkeit, den für den jeweiligen Lebensabschnitt geeigneten Lebensraum zu finden. Häufig fehlt es aber am passenden Angebot. Zudem schlagen hohe Umzugskosten zu Buche. Die Lösung wäre ein sich flexibel anpassender Wohnraum.
Die Vision vom Modularen Bauen
Dieser Anspruch ruft vollkommen neue Wohnbaumodelle auf den Plan. Modulares Wohnen ist ein Schlagwort, das bereits seit Jahren immer wieder in der Fachliteratur auftaucht. Damit sind hochflexible Wohnbauteile gemeint, die je nach Bedarf zusammengeschaltet werden können und somit neue Funktionen bzw. Räume dem bestehenden Raumprogramm hinzufügen. Es gibt Modelle, die mit Wohnkuben oder -containern arbeiten, um die geforderte Flexibilität abbilden zu können. Nur, wie soll dieses modulare Bauen vor dem Hintergrund der sowieso schon knappen Flächen in den Innenstädten umsetzbar sein? Dies wird als große Herausforderung für die kommenden Jahre gesehen.
Wie kann man ermöglichen, dass man vom kleinen Apartment über ein Familienheim bis zum reduzierten Flächenanspruch einer Seniorenwohnung alle Anforderungen an die Wohnfläche inklusive seiner Funktionalitäten abdeckt? Innovative Konzepte sind gefragt.
Bereits heute gibt es zahlreiche Ideen oder bereits umgesetzte Tools, wie Wohnraum effizienter und damit auch wirtschaftlicher genutzt werden kann. Dies stellt die zweite große Herausforderung auf dem Wohnungsmarkt dar: das Potenzial der ungenutzten bzw. ineffizient genutzten Wohnflächen.
Laut Studie sind ca. 28 % aller Bewohner bereit ca. 13 % ihrer Wohnfläche abzugeben, um die verbleibenden Flächen effizienter und im Kontext der Wirtschaftlichkeit attraktiver zu nutzen.
Hier ist an Sharing-Modelle zu denken, wie unlängst im Bauwerk-Projekt Van B mit dem Co-Living-Space oder der gemeinschaftlichen Dachterrasse umgesetzt. Es entsteht zusätzlich nutzbarer Raum außerhalb der eigenen Wohnung, ein echter Mehrwert gerade in den Innenstädten. Vorstellbar ist dieses Modell auch im studentischen Bereich mit gemeinschaftlichen Räumen oder im Seniorenbereich mit Serviceinseln, um die sich barrierefreie und technisch gut ausgerüstete Wohnungen gruppieren. Modelle gibt es viele, die allesamt auf ein Umdenken am Wohnungsmarkt hinweisen.
Die Digitalisierung des Wohnens
Gerade ökologische und ökonomische Anforderungen werden beim zukünftigen Wohnen eine übergeordnete Rolle spielen. Nachhaltiges Bauen, ein möglichst geringer und kontrollierbarer CO₂-Ausstoß, das Streben nach Energieautonomie, Sicherheit und Komfort sowie Bewohner-Services und -Assistenten sind Begriffe, die bereits seit Jahren an Relevanz gewinnen.
Die Digitalisierung des Wohnens bezieht sich auf drei Teilbereiche. Zum einen stellt die Anbindung des Gebäudes an die digitale Umwelt einen bedeutenden Faktor dar. Die noch nicht überall vorhandene Glasfaseranbindung tritt infrastrukturell als die größte Herausforderung im Rahmen der häuslichen Digitalisierung auf.
Ebenso bedeutend sind jegliche Smart-Home-Anwendungen, die innerhalb der eigenen vier Wände eingesetzt werden können und das Wohnen ökonomisch attraktiver und angenehmer machen.
Als dritter relevanter, aber im Bewusstsein der Bewohner noch wenig verankerten Aspekt, tritt die Konnektivität der Gebäude eines Quartiers auf den Plan. Sie kann helfen Redundanzen zu vermeiden und auch hier Kosten zu senken.
All die angesprochenen Impulse gilt es bei der zukünftigen Gestaltung von Wohnraum umzusetzen, um ein digitales, flexibles und vor allem altersgerechtes Wohnen zu ermöglichen. Der Eigentumswohnungsbau bietet sicherlich das größte Potenzial, diese Ansprüche zu befriedigen. Nur die Immobilien, die den Bedürfnissen der zukünftigen Bewohner folgen, werden am Wohnungsmarkt attraktiv und wertstabil auftreten.
- Andreas Pfnür, Yassien Bachtal, Fabian Lachenmayer und Kyra Voll (2024): So wohnen wir in Zukunft: Eine Metaanalyse zur Transformation des Wohnens in Deutschland.
- Andreas Pfnür (Hrsg.), Arbeitspapiere zur immobilienwirtschaftlichen Forschung und Praxis, Band Nr. 56, Technische Universität Darmstadt.
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